Bolånekalkyl – Beräkna hur mycket du kan låna, räntekostnader & månadskostnad

Vår avancerade bolånekalkyl hjälper dig räkna ut exakt hur mycket du kan låna baserat på din inkomst, vilka månadskostnader du får, och jämför automatiskt villkoren mellan Sveriges största banker. Planera ditt bostadsköp smart med vår kompletta guide och våra unika verktyg för bolåneberäkning.

Så fungerar vår bolånekalkyl

Vår bolånekalkyl bygger på de senaste reglerna från Finansinspektionen och bankernas aktuella beräkningsmodeller. Vi använder samma principer som bankerna för att ge dig ett så verklighetstroget resultat som möjligt.

Kalkylatorn tar hänsyn till:

• KALP (Kvar Att Leva På) – En beräkning av hur mycket pengar du behöver ha kvar efter att boendekostnaderna är betalda
• Kalkylränta på 7% – Bankerna räknar med en högre ränta än dagens nivå för att säkerställa att du klarar eventuella räntehöjningar
• Aktuella amorteringskrav – Kalkylatorn beräknar vilka amorteringskrav som gäller för din situation
• Bolånetaket på 85% – Vi tar hänsyn till att du maximalt kan låna 85% av bostadens värde

Alla beräkningar uppdateras kontinuerligt och är baserade på aktuella regler per mars 2025.

Hur mycket får jag låna?

En av de vanligaste frågorna när det gäller bolån är ”hur mycket får jag låna?”. Svaret beror på flera faktorer, där din inkomst är den viktigaste.

Faktorer som påverkar hur mycket du kan låna:

1. Din inkomst – Högre inkomst ger högre lånekapacitet
2. Befintliga lån – Andra lån som billån och studielån minskar din lånekapacitet
3. Antal barn – Fler barn innebär högre levnadskostnader enligt bankernas kalkyler
4. Bostadens värde – Bolånetaket begränsar lånet till 85% av bostadens värde
5. Boendekostnader – Avgift eller driftskostnader för bostaden påverkar kalkylen
6. Amorteringskrav – Högre amorteringskrav minskar lånekapaciteten

Hur bankerna räknar på din lånekapacitet

När bankerna bedömer hur mycket du kan låna använder de en så kallad KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På). Denna beräkning säkerställer att du har tillräckligt med pengar kvar efter att bostadskostnaden är betald för att täcka andra levnadskostnader.

Bankerna räknar med:

• En kalkylränta på ca 7-8% (betydligt högre än dagens räntor)
• Schablonbelopp för levnadskostnader baserat på hushållets sammansättning
• En bedömning av bostadens driftskostnader
• Dina övriga skulder och betalningsåtaganden

Tips: Använd vår kalkylator ovan för att få ett personligt beräknat svar på hur mycket just du kan låna baserat på din situation.

Förstå amorteringskrav

Amorteringskraven är regler som styr hur snabbt du måste betala av ditt bolån. Dessa krav infördes för att minska hushållens skuldsättning och göra ekonomin mer motståndskraftig.

Grundläggande amorteringskrav baserat på belåningsgrad:

• Över 70% belåningsgrad: Amortering minst 2% av det totala lånebeloppet per år
• 50-70% belåningsgrad: Amortering minst 1% av det totala lånebeloppet per år
• Under 50% belåningsgrad: Inget amorteringskrav (men frivillig amortering rekommenderas)

Förhöjt amorteringskrav vid hög skuldkvot:

Om din totala skuld överstiger 4,5 gånger din årsinkomst före skatt måste du amortera ytterligare 1% per år, utöver det grundläggande kravet.

Detta innebär att:

• Vid belåningsgrad över 70% och hög skuldkvot: 3% amortering per år
• Vid belåningsgrad 50-70% och hög skuldkvot: 2% amortering per år
• Vid belåningsgrad under 50% och hög skuldkvot: 1% amortering per år

Viktigt att veta: Din belåningsgrad sjunker när du amorterar eller när bostadens värde stiger. När du når en lägre belåningsgrad kan du kontakta din bank för att justera din amorteringstakt.

Räkna på räntekostnader

Räntekostnaden är ofta den största delen av boendekostnaden, och den varierar beroende på räntesats, lånebelopp och bindningstid.

Så beräknas räntekostnaden:

Månadsränta = (Lånebelopp × Årsränta) ÷ 12

För ett lån på 2 miljoner kronor med 4% ränta: (2 000 000 × 0,04) ÷ 12 = 6 667 kr per månad i ränta före skatteavdrag

Ränteavdrag:

I Sverige får du göra skatteavdrag på 30% av räntekostnaden. Detta innebär att den faktiska räntekostnaden efter skatteavdrag blir:

Ränta efter avdrag = Månadsränta × 0,7

För exemplet ovan: 6 667 × 0,7 = 4 667 kr per månad efter skatteavdrag

Rörlig eller bunden ränta:

Valet mellan rörlig eller bunden ränta är individuellt och beror på din ekonomiska situation och riskvillighet:

Rörlig ränta:

• Generellt sett lägre över tid
• Kan variera varje månad
• Passar dig som klarar svängningar i ekonomin
• Mer osäker på kort sikt

Bunden ränta:

• Ger trygghet och förutsägbarhet
• Skyddar mot räntehöjningar
• Ofta något högre än den rörliga räntan
• Kan medföra ränteskillnadsersättning vid förtida lösen

Vanlig strategi: Många väljer att binda delar av lånet och ha resten rörligt för att sprida riskerna.

Kontantinsats och bolån

Kontantinsatsen är den del av bostadsköpet som du betalar med egna pengar. I Sverige krävs en kontantinsats på minst 15% av bostadens värde.

Exempel på kontantinsats:

Bostadens pris	Minsta kontantinsats (15%)	Maximalt bolån (85%)
2 000 000 kr	300 000 kr	1 700 000 kr
3 000 000 kr	450 000 kr	2 550 000 kr
4 000 000 kr	600 000 kr	3 400 000 kr
5 000 000 kr	750 000 kr	4 250 000 kr

Alternativ för att klara kontantinsatsen:

1. Spara strukturerat över tid – Regelbundet sparande i fonder eller på sparkonto
2. Använda vinst från tidigare bostad – Om du säljer en bostad med vinst
3. Private banking-lån – Vissa banker erbjuder topplån för kunder med hög inkomst
4. Föräldrar som medlåntagare – Din familj kan hjälpa till, men det medför risker
5. Blancolån för delar av insatsen – Mycket dyr lösning som bör undvikas

Viktigt: Blancolån för kontantinsats rekommenderas generellt inte på grund av de höga räntorna, vanligtvis 10-15%.

Jämför bankernas bolåneräntor

Ränteskillnader mellan banker kan ge stora besparingar över tid. En skillnad på bara 0,1 procentenheter på ett lån på 2 miljoner kronor blir ca 2 000 kr per år i minskade räntekostnader.

Aktuella bolåneräntor hos svenska banker (Mars 2025):

Bank	Rörlig ränta (3 mån)	1 år	3 år	5 år
SEB	4,19%	4,29%	4,39%	4,59%
Nordea	4,24%	4,30%	4,38%	4,55%
SBAB	4,14%	4,22%	4,35%	4,50%
SWEDBANK	4,29%	4,35%	4,45%	4,60%
HANDELSBANKEN	4,25%	4,32%	4,42%	4,62%
Länsförsäkringar	4,15%	4,25%	4,40%	4,53%

Tips för att förhandla lägre ränta:

1. Jämför erbjudanden från minst 3-4 olika banker
2. Samla flera affärer hos samma bank (lön, pension, försäkringar)
3. Förhandla som par om ni är två som köper bostad
4. Hänvisa till konkreta offerter från andra banker
5. Var beredd att byta bank – loyalty lönar sig sällan

SEB Bolånekalkyl

SEB erbjuder konkurrenskraftiga bolån med fokus på helkundserbjudanden. Deras bolånekalkyl tar hänsyn till alla inkomster i hushållet och ger en bra uppskattning av din lånekapacitet.

Fördelar med SEB:s bolån:

• Trappan – Förmånsprogram som kan ge lägre ränta
• Bollplank – Rådgivning kring räntebindning och amortering
• Bopris – App för värdering av bostäder
• Bolånebesked – Förhandsbedömning som underlättar bostadsköpet

SEB har under 2025 särskilt fokuserat på digitala tjänster för bolånekunder, med möjlighet att sköta hela processen online från ansökan till påskrift.

Nordea Bolånekalkyl

Nordea har ett av Sveriges mest omfattande kontorsnät och erbjuder bolån med personlig service. Deras bolånekalkyl är enkel att använda och ger en snabb uppskattning av din lånekapacitet.

Fördelar med Nordeas bolån:

• Förmånsprogram som kan ge lägre ränta
• Gröna bolån med ränterabatt för energieffektiva bostäder
• Boendeekonom – Personlig rådgivning kring bolån
• Bolåneskydd – Försäkring som skyddar vid arbetslöshet eller sjukdom

Nordea har särskilt starka erbjudanden för förstagångsköpare med digitala verktyg för att underlätta processen från sparande till köp.

SBAB Bolånekalkyl

SBAB är en renodlad bolånebank som ofta erbjuder konkurrenskraftiga räntor. Deras bolånekalkyl är användarvänlig och ger detaljerade resultat om din lånekapacitet.

Fördelar med SBAB:s bolån:

• Ofta bland de lägsta räntorna på marknaden
• Transparent prissättning utan särskilda krav på meraffärer
• Helt digital process – Från ansökan till signering
• Hållbarhetsfokus med gröna bolån

SBAB skiljer sig från många andra banker genom att inte kräva att du samlar alla dina bankaffärer hos dem för att få den bästa räntan.

Vanliga frågor om bolån

Hur mycket kan jag låna till en bostad?

Du kan generellt låna upp till 4,5-5,5 gånger din årsinkomst före skatt, beroende på hushållets sammansättning, andra lån och bostadens pris. Använd vår kalkylator ovan för en personlig beräkning.

Hur stor kontantinsats behöver jag?

Enligt bolånetaket måste du ha minst 15% av bostadens värde som kontantinsats. För en bostad som kostar 3 miljoner kronor behöver du alltså minst 450 000 kronor i kontantinsats.

Vilka amorteringskrav gäller 2025?

Amorteringskraven baseras på belåningsgrad och skuldkvot:

• Vid belåningsgrad över 70%: Minst 2% amortering per år
• Vid belåningsgrad 50-70%: Minst 1% amortering per år
• Vid hög skuldkvot (över 4,5 gånger årsinkomsten): Ytterligare 1% amortering

Hur förhandlar jag om bolåneräntan?

För att förhandla effektivt bör du:

1. Ta in offerter från flera banker
2. Hänvisa till konkreta erbjudanden
3. Lyfta fram din ekonomiska stabilitet
4. Framhålla eventuella andra affärer du kan föra till banken
5. Visa att du är påläst om ränteläget

Bör jag välja rörlig eller bunden ränta?

Valet beror på din riskbenägenhet och ekonomiska situation:

• Rörlig ränta har historiskt sett varit lägre över tid
• Bunden ränta ger trygghet och förutsägbarhet
• En kombination (räntebindning på delar av lånet) är ofta en bra mellanväg

Hur fungerar ränteavdraget?

Du får göra avdrag på 30% av räntekostnaden i din deklaration. Detta innebär att om du betalar 10 000 kr i ränta får du tillbaka 3 000 kr i skattelättnad (eller mer exakt, din skatt reduceras med 3 000 kr).

Kan jag få bolån med betalningsanmärkningar?

Det är mycket svårt, men inte omöjligt. Vissa nischbanker kan överväga det om anmärkningarna är gamla, betalda och det finns särskilda omständigheter. Du bör räkna med högre ränta och krav på större kontantinsats.

Hur påverkar bolånetaket min möjlighet att låna?

Bolånetaket begränsar ditt maximala bolån till 85% av bostadens värde. För resterande 15% måste du ha en kontantinsats eller andra säkerheter. Detta taket infördes för att minska hushållens skuldsättning och risken för ekonomiska problem.

Vad är skuldkvot och hur påverkar den mitt bolån?

Skuldkvoten är förhållandet mellan din totala skuld och din årsinkomst före skatt. Om din skuldkvot överstiger 4,5 (dvs. din totala skuld är mer än 4,5 gånger din årsinkomst) omfattas du av det förhöjda amorteringskravet på ytterligare 1% per år.

Vilka kostnader tillkommer vid bostadsköp?

Utöver själva bostaden och kontantinsatsen tillkommer:

• Lagfart (1,5% av köpesumman för villor/tomter)
• Pantbrev (2% av lånebeloppet plus 375 kr per pantbrev)
• Eventuellt mäklararvode (vid försäljning, vanligtvis 1,5-2,5%)
• Flyttkostnader
• Hemförsäkring
• Besiktning (vid husköp)

Sammanfattning: Ta kontroll över ditt bolån

Med rätt information och verktyg kan du göra smartare val för ditt bolån och spara stora summor över lånets löptid. Några viktiga punkter att ta med sig:

1. Jämför alltid flera banker innan du bestämmer dig
2. Förhandla aktivt om räntan – det kan ge stor utdelning
3. Ta hänsyn till hela boendekostnaden i dina beräkningar
4. Förstå amorteringskraven och hur de påverkar din ekonomi
5. Planera för ränteförändringar även om du har rörlig ränta idag

Använd vår bolånekalkyl för att utforska olika scenarier och få en bättre förståelse för hur bolånet påverkar din ekonomi. Med rätt kunskap kan du ta smartare beslut och spara tusentals kronor under bolånets löptid.